Scope Ratings stuft das Rating der 20 Mio. Euro Anleihe (Kupon: 6,25% Fälligkeit: 2017) der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG (“HAHN”), ein in Bergisch-Gladbach (Deutschland) ansässiger Asset und Fondsmanager, auf BBB- herab. Der Rating-Ausblick ist stabil.

Die Anpassung des Ratings folgt dem „Review für eine mögliche Herabstufung“ vom 17. September 2014. Dieser wurde initiiert aufgrund der Finalisierung von Scopes Ratingmethodik für Unternehmen und deren Schuldtiteln.

Das BBB- Anleihe-Rating begründet sich primär durch die erwartete Entschuldung von HAHN in 2015, die markführende Position im Asset- und Property-Management für deutsche Fachmarktzentren, unterstützt durch eine breite Diversifizierung der 2.5 Mrd. Euro von „Assets under Management“, HAHNs nachhaltige Kundenbasis und die vergleichsweise hohe Profitabilität.

Negative Rating Faktoren sind die schwache Produktdiversifizierung von HAHN, die starke Abhängigkeit der Gesellschaft von der Konzeptionierung und Platzierung von neuen Fondsprodukten sowie HAHNs vergleichsweise geringe Größe.

Die Besicherung der Anleihe bestehend aus Anteilen an von HAHN gehaltenen Fonds im Wert von 21 Mio. Euro (2014) führt aus Sicht von Scope zu einer hohen erwarteten Recovery in einem hypothetischen Insolvenzszenario.

KEY RATING DRIVERS
Markführer im Management von deutschen Fachmarktzentren. Im Nischenmarkt für das Asset- und Propertymanagement deutscher Fachmarktzentren (geschätztes Umsatzvolumen ca.: 50 Mio. Euro) ist HAHN mit einem geschätzten Marktanteil von 23% im Jahr 2014 Marktführer.

Nachhaltige Kundenbasis und hohe Kapitalzusagen unterstützen Neugeschäft in den kommenden Jahren. Scope geht davon aus, das HAHNs nachhaltige Investorenbasis sowie die 203 Mio. Euro an vorhandenen Kapitalzusagen das Neugeschäft für die kommenden Jahre unterstützen.

Kleines Unternehmen mit Umsatzerlösen von 20 Mio. Euro in 2014. Mit einem Gesamtumsatz von 20 Mio. Euro in 2014 und einem Bilanzvolumen 104 Mio. Euro im Jahr 2014 ist HAHN ein relativ kleines Unternehmen im gesamten deutschen Asset und Fonds Management-Sektor.

Schwache Produktdiversifizierung als langfristiges Risiko für HAHNs Cashflow Generierung. Umsatzerlöse aus der Konzeption sowie dem Fonds- und Asset Management (zusammen rund 80 % des Gesamtumsatzes 2014) sind eng mit HAHNs Fähigkeiten der Auflage neuer Fonds verknüpft. Die Abhängigkeit von einer einzelnen Produkt-Kategorie (Fachmarktzentren-Fonds) bewertet Scope dabei als langfristiges Risiko für HAHNs Cashflow-Generierung.

Vergleichsweise hohe Profitabilität mit einer EBITDA Marge von 29%. Mit einer für 2015 erwarteten EBITDA-Marge von 29% (2014:28 %; 2013:33 %) weist HAHN eine erheblich höhere Profitabilität als viele deutsche Wettbewerber auf.

Starke Entschuldung in 2015. Mit einer für 2015 erwarteten Reduzierung des Net Debt/EBITDA auf 2,9x (2014: 7,4x) hat HAHN eine moderate Verschuldung. Diese Entschuldung ergibt sich maßgeblich aus der Rückführung eines 15 Mio. Euro Darlehens im Nachgang zu dem Verkauf eines großen Fachmarktzentrenportfolios im ersten Halbjahr 2015 und die Umwandlung von 3 Mio. Euro an kurzfristigen Schulden in Anteile des HAHN PLUSWERTFONDS 163.

Adäquate Liquidität. HAHNs Liquidität zum Jahresende 2014 beträgt 1,9x. HAHN hat 2015 einen Refinanzierungsbedarf in Höhe von 23 Mio. Euro (2016: 1 Mio. Euro; 2017: 21 Mio. Euro). Scope erwartet, dass der Refinanzierungsbedarf für 2015 durch die folgenden Faktoren gedeckt wird: Erstens, durch den vorgehend beschriebenen Verkauf des Fachmarktzentrenportfolios (15 Mio. Euro). Zweitens, durch die Umwandlung von Verbindlichkeiten in Höhe von 3 Mio. in Anteile des aktuell in der Platzierung befindlichen Fonds (HAHN PLUSWERTFONDS 163) sowie drittens durch die Platzierung des zuvor genannten Fonds und der damit verbundenen Rückführung der Eigenkapitalzwischenfinanzierung.

OUTLOOK
Der Ausblick ist stabil und begründet sich durch das von Scope erwartete geringe organische Wachstum in den nächsten Jahren, das die weiterhin positive Cashflow-Generierung unterstützt.

Wichtige Hinweise
Angaben gemäß Verordnung (EG) Nr. 1060/2009 über Ratingagenturen in der Fassung der Änderungsverordnungen (EU) Nr. 513/2011 und (EU) Nr. 462/2013

Verantwortlichkeit
Verantwortlich für die Verbreitung der vorliegenden Finanzanalyse ist die Scope Ratings AG, Berlin, Amtsgericht Berlin (Charlottenburg) 161306 B, Chief Executive Officer: Torsten Hinrichs.

Für die Genehmigung des Ratings verantwortlich: Dr. Britta Holt, Committee Chair
Das Rating Analyse wurde erstellt von Philipp Wass, Lead Analyst.

Ratinghistorie der EUR 20m (2012/17) Unternehmensanleihe der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG
17.09.2014 I Review for possible downgrade I A- I n/a
04.09.2013 I Affirmation I A- I Stable
05.09.2012 I Initial Rating I A- I Stable

Grundsätzlich wird ein Credit Rating von einem Ausblick begleitet. Ein Ausblick kann stabil, positiv oder negativ sein. Der positive und negative Ausblick bezieht sich dabei in der Regel auf einen Zeithorizont von 12-18 Monaten. Der Ausblick ist keine Indikation dafür, dass ein upgrade bzw. ein downgrade automatisch folgt, dennoch liegt die Wahrscheinlichkeit für eine Anpassung des Ratings bei über 50%.

Angaben über Interessen und Interessenkonflikte
Das Rating wurde von Scope Ratings AG unabhängigjedoch entgeltlich im Auftrag der Anbieterin der Kapitalanlage erstellt.

Zum Zeitpunkt der Analyse bestehen keine Beteiligungen der Scope Ratings AG oder von mit dieser verbundenen Gesellschaften an dem Ratingobjekt und an direkt oder indirekt mit dem Ratingobjekt verbundenen Unternehmen. Ebenso bestehen keine Beteiligungen des Ratingobjekts und direkt oder indirekt mit dem Ratingobjekt verbundenen Unternehmen an der Scope Ratings AG oder an von mit dieser verbundenen Gesellschaften. Die Ratingagentur, die am vorliegenden Rating beteiligten Ratinganalysten und alle anderen Personen, die vorliegend an der Abgabe des Ratings und/oder von dessen Genehmigung beteiligt sind, halt/halten weder direkt oder indirekt Eigentumsanteile an dem Ratingobjekt oder mit diesem verbundenen Dritten. Das eventuelle Halten von Beteiligungen durch vorgenannte Personen durch Beteiligungen an diversifizierten Organismen für gemeinsame Anlagen einschließlich verwalteter Fonds wie Pensionsfonds und Lebensversicherungen ist unbeschadet hiervon gemäß der EU-Ratingverordnung (EG) Nr. 1060/2009 zulässig. Weder die Scope Ratings AG noch mit ihr verbundene Gesellschaften sind an der Vermittlung oder den Vertrieb von Kapitalanlageprodukten involviert. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit verwandtschaftlicher Verhältnisse zwischen Personen der Scope Ratings AG und des Ratingobjektes, jedoch werden keine Personen an der Erstellung und Genehmigung eines Ratings beteiligt, bei denen aufgrund verwandtschaftlicher Verhältnisse oder sonstiger Näheverhältnisse ein Interessenkonflikt bestehen könnte.

Wesentliche Quellen des Ratings
Prospekt, Webpage des Ratingobjekts/Anbieters, Wertgutachten, sonstige Gutachten, Jahresberichte/Halbjahresberichte des Ratingobjekts/Anbieters, Angeforderte Detailinformationen, Presseberichte / sonstige öffentliche Informationen, Jahresabschlüsse, Datenlieferungen von externen Datenlieferanten, Interview mit dem Ratingobjekt, Externe Marktberichte, Interview mit dem Anbieter

Die Scope Ratings AG hält die Qualität der über das bewertete Unternehmen verfügbaren Informationen für zufriedenstellend. Scope hat die Zuverlässigkeit der Quellen vor Verwendung soweit möglich sichergestellt, aber nicht jede in den Quellen genannte Information unabhängig überprüft.

Einsichtnahme des Ratingobjekts vor Veröffentlichung des Ratings
Vor Veröffentlichung wurde dem bewerteten Unternehmen die Möglichkeit gegeben, das Rating und die Ratingtreiber einzusehen, inklusive des für das Credit Rating und Rating Ausblick zugrundeliegenden Rating Rationals. Dem bewerteten Unternehmen wurde anschließend mindestens ein voller Arbeitstag gewährt, um auf faktische Fehler hinzuweisen oder die Ratingentscheidung anzufechten und zusätzliche für das Rating wesentliche Informationen bereitzustellen. Das Rating wurde nach dieser Einsichtnahme nicht bewertungsrelevant geändert.

Methodik
Die für das Rating von Secured Corporate Bonds gültige Methodik ist unter www.scoperatings.com verfügbar. Die historische Ausfallraten von Scope Ratings können auf der zentralen Plattform (CEREP) der Europäischen Securities and Markets Authority (ESMA) eingesehen werden: http://cerep.esma.europa.eu/cerep-web/statistics/defaults.xhtml. Eine umfangreiche Erklärung zu Ausfallrating von Scope, Definitionen der Rating Notationen und weiterführenden Informationen zu den Analysekomponenten eines Ratings sind in den Dokumenten zu Methodiken auf der Webseite der Ratingagentur einsehbar.

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