Ratingbegründung

Die HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG hat am 01. Oktober 2012 ihre erste Anleihe mit einer Laufzeit bis 01. Oktober 2017 emittiert. Das geplante wie platzierte Emissionsvolumen beträgt 20 Mio. Euro bei einem jährlichen Kupon von 6,25%. Im ersten Durchlauf (September 2012) bewertete Scope die besicherte Pilot-Anleihe von Hahn bereits mit A-. Das aktuelle Scope-Monitoring bestätigt das Rating zum September 2013 mit stabilem Ausblick.

Die zu leistenden Kuponzahlungen werden aus verpfändeten Erträgen der Anleihe-Sicherheiten, aus verpfändeten liquiden Mitteln oder aus dem gewöhnlichen Geschäftsergebnis der Emittentin bedient. Zur Besicherung der Anleihe wurden Anteile an institutionellen Immobilien-Spezialfonds und an Immobilien-Objektgesellschaften an einen Treuhänder verpfänden. Zusätzlich zu den Anteilen wurden sämtliche laufende Ausschüttungen aus den verpfändeten Anleihe-Sicherheiten während der Laufzeit zugunsten der Anleihegläubiger verpfändet.

Risiken bestehen nach Einschätzung von Scope insbesondere darin, dass die Höhe der Besicherung abhängig von der Marktentwicklung der zugrundeliegenden Fondsanteile und Objektwerte ist. Die Anteilswertberechnung der Spezialfonds-Anteile erfolgt durch die jeweilige Verwaltungsgesellschaft jeweils monatlich und stützt sich dabei auf halb- bzw. jährlich von externen Prüfern durchgeführte Immobilienwertgutachten. Hinsichtlich der Bewertung der Objektgesellschafts-Anteile ist außerdem zu beachten, dass entspreche Gutachten nur teilweise vorliegen und lediglich die Immobilienobjekte der Objektgesellschaften, nicht aber die Objektgesellschaftsanteile selbst bewerten. Im Bezug auf die Besicherung der Anleihe ist aus Investorensicht zudem zu berücksichtigen, dass die Anteile an den Immobilien-Spezialfonds und den Immobiliengesellschaften nur über eine eingeschränkte Fungibilität verfügen. Zu den einschlägigen Risiken bezüglich der Emittentin sind neben dem Wettbewerb zu anderen Kapitalanlagen, vor allem Fehleinschätzung der wertbildenden Faktoren bei Immobilienaquisitionen Risiken aus Objektbewirtschaftung bzw. –entwicklung sowie potentiellen Haftungs- und Reputationsrisiken zu benennen.

Für das Gesamtjahr 2013 wird seitens des Unternehmens an der positiven Gewinnprognose aus dem Geschäftsbericht 2012 festgehalten. In Verbindung mit der zu erwartenden, konstanten Wertentwicklung hinsichtlich der besicherungsrelevanten Vermögenswerte vergibt Scope deshalb für die Hahn Anleihe 2012/2017 den Rating Ausblick Stabil.