Fondement de la note
Scope Ratings a évalué la stabilité financière (comptes consolidés) du groupe Codic basé à Bruxelles en Belgique. La notation se base sur la méthodologie « société » en intégrant des critères d’analyses quantitatifs et qualitatifs. La notation quantitative est fondée sur l’analyse des comptes pour les années 2009/2010 à 2011/2012, au 30 avril. L’évaluation finale est une note société BBB-, avec une perspective négative.

Le portefeuille de projets de développement du groupe Codic comporte des parcs d’affaires, des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, ainsi que des projets multifonctionnels. Au moment de l’évaluation, le groupe travaillait sur 15 projets différents, situés en Belgique, France, Luxembourg et Espagne. Au même moment, Codic, ayant reçu plusieurs offres d’acquisition pour un de ses développements de bureaux à Madrid, envisageait de céder son dernier projet problématique en Espagne. Cette cession, engendrant une perte de 2,2 millions d’euros sur l’exercice 2012/2013, permettrait à la Société de libérer un montant significatif de fonds propres pouvant être réalloué à d’autres projets plus profitables. Sur les prochains mois, l’activité de Codic se concentrera ainsi sur les marchés belges, français et luxembourgeois, où Codic bénéficie d’un environnement de marché maîtrisé et en croissance.

A noter, s’agissant de la notation, que Codic possède aussi des actifs en Hongrie et en Roumanie. Dans ces pays, tous les projets ont été gelés, avec une stratégie d’aménagement-lotissement en Roumanie. Ceci a un impact négatif sur la performance de la société, 60% des fonds propres de la Société étant investis dans des projets en attente et donc non disponibles pour d’autres projets plus rentables.

Ne disposant pas de référence d’évaluation pertinente de ces actifs (en l’absence de transactions significatives récentes sur ces marchés), le conseil d’administration a décidé de maintenir leur valeur comptable d’acquisition dans ses derniers comptes annuels 2011/2012 et a entériné une approche de poursuite du développement de ces projets lorsque les conditions de marché le permettront à nouveau (« ongoing concern »).

Le manque de performances dans les pays d’Europe Centrale est contrebalancé par un flux très profitable de projets en Europe du Nord-Ouest. En conséquence, la société estime donc ne pas avoir besoin de céder, dans des conditions de marché défavorables, ses actifs d’Europe Centrale. Ainsi, aucun ajustement quantitatif de ces actifs n’a été fait dans la partie quantitative de l’analyse. Cependant, on doit noter explicitement que leur valeur réelle implique actuellement un fort degré d’incertitude en termes de prix de cession.

Malgré un déclin prévisible des ratios de rentabilité à court terme, comme conséquence directe de la vente en Espagne, la structure actuelle des fonds propres apparait tout à fait suffisante pour assurer le financement des projets futures du groupe. D’autre part, des ratios de trésorerie très satisfaisants depuis 2009/2010 attestent d’une bonne solvabilité du groupe.

D’un point de vue qualitatif, le groupe est bien positionné. La société possède des process internes structurés, une équipe dirigeante expérimentée et des projets phares à fort potentiel de création de valeur. A noter que la perspective négative attribuée résulte des pertes associées à la sortie de l’Espagne.

La société
Codic International est un promoteur immobilier présent dans plusieurs pays européens : en Belgique depuis 1970, au Luxembourg depuis 1989 et en France depuis 1990. Ces trois marchés représentent le cœur de l’activité du groupe Codic. Le groupe est spécialisé dans le développement de projets de bureaux, de centres commerciaux et de grands projets multifonctionnels en Europe. Depuis 10 ans, la société a développé plus d’un million de mètres carrés. Codic travaille avec des architectes prestigieux et réputés pour leurs design et conceptions de projets et se positionne comme un acteur-clé dans les grands projets internationaux. De plus, Codic s’est plusieurs fois associé à des professionnels reconnus du marché de l’immobilier pour développer des projets d’envergure (Hammerson, Icade, Vinci, Immobel, etc).