Scope Ratings a abaissé aujourd’hui le CICR attribué à CODIC International S.A. (CODIC) à BB, contre BBB-. Le CICR bénéficie d’une perspective stable. Scope Rating retire simultanément le CICR existant.

Cette dégradation de notation fait suite à l’examen réalisé par Scope de l’éventualité d’une révision à la baisse, engagé le 1^er avril 2014. Celle-ci résulte de l’application par Scope de sa nouvelle méthodologie de notation des entreprises, publiée le 17 septembre 2014.

La notation BB de CODIC se justifie principalement par un solide portefeuille d’opérations de promotion immobilière bien balisées, une bonne diversification géographique et de solides parts de marché pouvant atteindre jusqu’à 32% sur ses principaux marchés. Un autre facteur positif de notation est le faible niveau du ratio LTV (Loan to Value ou ratio dette/valeur des actifs), qui atteignait 41% au bilan de l’exercice 2013/2014, et une liquidité élevée qui devrait se maintenir au cours de ces prochaines années.

Les facteurs de notation négatifs intègrent l’exposition de CODIC au caractère cyclique du marché immobilier ainsi qu’aux risques implicites liés à l’activité de promotion immobilière qui induit une forte volatilité des flux de trésorerie et des bénéfices. Sa taille relativement modeste constitue un autre facteur de notation négatif.

LES FACTEURS CLES DE LA NOTATION

Un promoteur immobilier de taille limitée. Avec une valeur totale de ses actifs de 219 millions EUR en 2013/2014, CODIC est un acteur de taille modeste sur le marché européen de la promotion immobilière. Cette particularité limite les opportunités de bénéficier d’économies d’échelle.

Exposée au caractère cyclique du marché immobilier. Un autre élément négatif pour la notation de crédit est l’exposition de CODIC au caractère cyclique du secteur immobilier. Cette particularité est amplifiée par la nature de son activité principale (la promotion immobilière), caractérisée par l’important délai qui s’écoule entre le démarrage d’un programme et sa livraison ainsi que par le caractère fluctuant de la demande, fortement dépendante du cycle économique.

Volatilité des flux de trésorerie. En raison de la nature de l’activité principale de CODIC, la promotion immobilière, les entrées et sorties de trésorerie ont tendance à être très irrégulières, le flux de trésorerie disponible fluctuant entre -71,7 millions EUR (2010/2011) et -4,1 millions EUR (2013/2014). Scope prévoit une légère réduction de cette volatilité en raison de la taille et de la diversification du portefeuille de projets de la société.

Un EBITDA volatile et faible de 6,1 % et une marge brute également faible de 4,6% en 2013/14. La rentabilité de CODIC mesurée par son EBITDA a atteint 6,1% en 2013/2014, contre un chiffre négatif de -19,6% en 2012/2013. L’EBITDA actuel reste cependant comparable à celui de ses homologues.

En raison d’un retard dans le développement et la cession de certains projets, la marge brute de CODIC a reculé à 4,7% en 2013/2014 contre 24,3% en 2011/2012. Celle-ci est inférieure à celle de ses pairs (généralement comprise entre 20 et 30%). Scope prévoit que celle-ci devrait remonter à 22% en 2014/2015, évolution favorisée par la partie pré-vendue du solide portefeuille de projets en cours de réalisation.

Un solide portefeuille d’opérations en cours. CODIC bénéficie d’un solide portefeuille de programmes en cours de construction de 300.000 m² au cours des 5 prochaines années.

Une bonne diversification géographique. Après la vente d’un programme espagnol en 2013/2014, CODIC a recentré ses activités sur ses principaux marchés : le Luxembourg, la France et la Belgique. Ces marchés ont affiché un recul des taux et une hausse des volumes d’investissement.

Des parts de marché importantes. Avec des parts de marché prévisionnelles qui devraient évoluer entre 11% (Luxembourg) et 32% (Bruxelles) au cours de ces 2 à 3 prochaines années, CODIC fait partie des plus importants promoteurs immobiliers de bureaux sur ces marchés. La forte présence de CODIC sur ces marchés d’investissement porteurs est considérée comme un facteur positif de notation.

Un ratio LTV raisonnable de 41% sur l’exercice 2013/2014. Avec un ratio LTV raisonnable de 41%, CODIC fait partie des sociétés immobilières les moins endettées du portefeuille de notation de Scope.

Maintien d’une forte liquidité. En raison d’un récent changement intervenu dans la structure de son actionnariat (entrée au capital des familles Descours and Mulliez), CODIC se montre capable de capter de nouvelles sources de financement et d’accroître ses lignes de crédit. De plus, le flux de trésorerie positif prévisionnel généré par l’activité (le CFO ou Cash Flow from Operations) favorise le maintien de la liquidité.

PERSPECTIVE
La perspective de la notation est stable.

Renseignements importants
Déclarations conformément au Règlement (CE) N° 1060/2009 sur les agences de notation de crédit, tel que modifié par les Règlements (UE) N° 513/2011 et (UE) N° 462/2013

Responsabilité
La responsable de la diffusion de la présente analyse financière est la société Scope Ratings AG, Berlin, immatriculée au Registre du commerce tenu par l’Amtsgericht (tribunal d’instance) de Berlin (Charlottenburg) sous le n° HRB 161306 B, Chief Executive Officer: Florian Schoeller.

Le rapport de notation a été préparé par Philipp Wass, Analyste en chef
Personne responsable de l’approbation du rating: Dr. Britta Holt, Président du Comité

Historique de notation de CODIC International S.A.
01.04.2014 Review for possible downgrade BBB- No Outlook
12.07.2013 Initial Rating BBB- Negative Outlook

Une notation de crédit est généralement accompagnée d’une perspective de notation, qui peut être stable, positive ou négative. Les perspectives positives et négatives se rapportent normalement aux 12 à 18 mois suivants. Ces perspectives ne signalent pas nécessairement qu’un relèvement ou un abaissement de la notation, selon le cas, s’ensuivra automatiquement. Cependant, la probabilité d’un tel événement concernant la notation est supérieure à 50%.

Déclarations concernant les intérêts et les conflits d’intérêts
La notation a été établie par Scope Ratings AG de manière indépendante mais contre rémunération et sur sollicitation de l’entité notée.

Au moment de l’analyse, Scope Ratings AG ou les sociétés qui lui sont liées ne détiennent aucune participation dans l’entité notée ou des sociétés qui lui sont liées, directement ou indirectement. Réciproquement, l’entité notée et les sociétés qui lui sont liées directement ou indirectement ne détiennent aucune participation dans Scope Ratings AG ou dans des sociétés liées à elle. L’agence de notation de crédit, les analystes de notation ayant participé à la présente notation et toutes les autres personnes ayant participé à l’établissement de la présente notation et/ou à son approbation ne détiennent aucune participation, directe ou indirecte, dans l’entité notée ou des tiers liés à elle. Sans préjudice de ce qui précède, la détention éventuelle de participations par les personnes précitées dans des organismes de placement collectif diversifiés, y compris des fonds gérés tels que des fonds de pension ou des assurances sur la vie est autorisée par le Règlement de l’UE sur les agences de notation de crédit N° 1060/2009. Ni Scope Ratings AG, ni les sociétés liées à elle ne sont impliquées dans l’intermédiation ou la distribution de produits d’investissement. En théorie, des liens de parenté peuvent toujours exister entre des personnes de Scope Ratings AG et l’entité notée, mais aucune personne n’est associée à l’établissement et à l’approbation d’une notation, dès lors que des liens de parenté ou d’autres liens de proximité pourraient engendrer un conflit d’intérêts.

Sources essentielles de la notation
Site Internet de l’entitée notée/l’offreur, Expertises de valeur, Rapports annuels/rapports semestriels de l’entité notée/l’offreur, Balance des paiements courants actuelle, Informations détaillées demandées, Comptes annuels, Fourniture de données par des fournisseurs de données externes, Entretien avec l’entité notée, Rapports externes sur la situation du marché, Entretien avec l’offreur, Communiqués de presse/autres informations publiques

Scope Ratings AG considère la qualité des informations disponibles concernant l’entreprise évaluée comme satisfaisante. Scope s’est assurée, dans la mesure du possible, de la fiabilité des sources avant de les utiliser, mais n’a pas vérifié de manière indépendante chaque information mentionnée dans les sources.

Consultation par l’entité notée avant la publication du rapport de notation/modification du rapport après consultation
L’entité notée a consulté le rapport de notation avant la publication. Le rapport de notation n’a pas subi de modifications significatives pour l’évaluation après consultation.

Méthodologie
La méthodologie utilisée pour la notation des sociétés est disponible à l’adresse www.scoperatings.com. L’historique des taux de défaut de Scope Ratings peut être consulté sur la plateforme centrale (CEREP) de l’Autorité européenne des marchés financiers (AEMF): http://cerep.esma.europa.eu/cerep-web/statistics/defaults.xhtml. Une explication détaillée du taux de défaut de Scope, les définitions des notations de crédit et des informations complémentaires concernant les composants de l’analyse d’une notation sont consultables dans les documents de méthodologie sur le site Internet de l’agence de notation de crédit.

Conditions d’utilisation/exclusion de responsabilité
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Notation émise par

Scope Ratings AG, Lennéstraße 5, 10785 Berlin

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